やけやま不動産、代表の甲斐です。
「土地を買う」という機会は、一般の方にとって何度もあることではないかもしれません。
中古住宅や建売住宅では、一般的に「土地と建物はセット」となります。
一般の方が土地を買うということは、中古住宅や建売住宅ではなく、基本的には、注文住宅を建てるために土地を買うということになります。
ここでは、住宅建築のために土地を探す中で、確認していただきたいポイント５つを解説します。
１）道路に接しているか
基本的に、建築基準法上の道路に接していない土地に建物は建てられません。
現状で家が建っていても、道路に接していない土地は再建築不可の土地として評価されます。
そのため、道路に接していない土地は、周辺地域の土地を比べて評価が著しく低くなります。
道路
道路と一口に言っても、
「道路法上の道路」と「建築基準法上の道路」
があり、同じ道路であっても、どの法律から見るかによって道路に対する見方が異なります。
道路法上の道路は、国道や県道、市道など、いわゆる「公道」と呼ばれ、一般的にも聞きなれた道路のことを指します。
建築基準法から見たときの道路は、どういう道路なのか一見してわからないことがあります。
建築基準法上の道路は行政によって指定されています。
建築基準法上の道路への接道
建築基準法では、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられないとされています（建築基準法第42条・43条）。
つまり、前面の道路が建築基準法上の道路であっても、２ｍ以上接道していなければ家を建てることはできません。
接道2mちょうどであれば建築は可能ですが、現実問題として、前面道路の幅や側溝、電信柱の位置などによっては、車の出入りが難しくなります。
自家用車がないと不便な呉市焼山 昭和地区においては、整備された各団地などであれば、特に問題ありませんが、昔のまま道路が整理されていない地域では、接道の問題がある場合もありますので確認が必要です。
２）用途地域
都市計画が定められた地域は、「市街化区域」、「市街化調整区域」に分けられ、基本的に、市街化調整区域は建築が制限されます。
また、市街化区域では「用途地域」が定められ、建築物の種類や規模に制限があります。
用途地域では、人が住むことを目的とした住環境重視の地域、店舗を設けてもいい地域、工場を建ててもいい地域など定められています。
問題となるのは、将来自宅を店舗、事務所として開業したり、副業などで店舗として営業する予定がある場合、第一種低層住居専用地域では制限される場合があります。
住宅としてだけでなく、店舗、事務所も兼ねる兼用住宅として計画される場合は、用途地域の確認も必要となります。
３）希望する家が建つ広さか
住宅の設計であれば、敷地は、希望する駐車台数のスペースを確保した上で、建物の大きさを算出していきますが、自分の土地ではあっても様々な制限があり、自由に建築することはできません。
建築準法では、建蔽率、容積率によって建物の大きさに制限があります。
建物規模によっては高さの制限もありますので、ある程度具体的な参考プランをつくって検討する必要があります。
４）越境していないか
敷地の外にはみ出し、隣地に侵入している状態を「越境」と言いますが、樹木や家の軒がわかりやすいものになります。
地中に埋設されている水道管なども、隣地を通って敷地内に配管されている場合もあり、埋設物に関しては調査しなければ分からないこともあります。
また、隣地から越境されている場合もあります。
隣地から越境されている場合には、隣地の家を建て直す際に解消するという内容の覚書等を作成し、将来的には解決される問題ではありますが、建物の計画によっては干渉することもありますので、確認が必要です。
５）電気、上下水道、ガスなどのライフラインはあるか
すでに住宅が建っていたり、過去に住宅が建っていた場合、上下水道、ガスなどのライフラインについてはあまり問題はありませんが、住宅地から離れていたり、過去に住宅が建てられていないような土地については、新規にライフラインを引く必要がある場合があります。
思わぬ高額な料金になることもありますので、事前に確認が必要です。
まとめ
基本的に、注文住宅の建築を予定して、土地をお探しの場合、すでに建売業者が良い土地は押さえている場合が多く、一般の方が広告等で目にする土地は、条件が合わない土地が多くあります。
そのため、時間をかけて、ご自身の条件に合う土地を根気強く探していく必要があります。
条件を伝えて不動産業者に探してもらうことも重要ですが、、注文住宅の建築を予定している建築会社に土地探しも依頼されたり、ご自身で地域を歩いてみたり、土地探しについてご自身のアンテナを張っていれば、いずれご縁につながることもあります。
また改めて、「賢い土地の探し方」というようなタイトルでまとめてみたいと思っています。
やけやま不動産のお手伝い
やけやま不動産では、新築・未入居の建売住宅の売買仲介も行なっています。
できるだけ詳細な物件の特徴と物件情報、多くの写真を掲載しております。
また、不動産に関すること、地域のこと、代表の日々のことについてブログ発信も行なっていますので、ご興味ありましたら、是非ご一読ください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。