やけやま不動産、代表の甲斐です。
先日、知人と不動産を売った時にかかる税金について雑談する機会がありました。
不動産を売るという機会は、一般の方の経験では、何回もあるものではありませんので、税金がかかる場合があるということ自体もご存じない方もおられます。
税金についての専門家は税理士さんですので、詳しくは、税理士さんや国税庁にお尋ねされるのをおすすめしますが、ここでは「基本的な考え方」を解説します。
基本的な考え方
不動産を売ったときに「税金がかかる場合」
◎売った不動産が、買った価格より高く売れた場合
10年前に2000万円で購入した戸建住宅が、2500万円で売れた場合
売った値段（譲渡価格）2500万円 ー 買った値段（取得費）2000万円＝500万円の利益
500万円の利益が所得としてみなされ、所得税が計算されます。
不動産を売った時に「税金がかからない場合」
◎売った不動産が、買った価格より安く売れた場合
10年前に2000万円で購入した戸建住宅が、1500万円で売れた場合
売った値段（譲渡価格）1500万円 ー 買った値段（取得費）2000万円＝利益0
利益＝所得がありませんので税金はかかりません。
買ったときの価格（取得費）が分からない場合
上記は不動産を買ったときの価格がわかっていることが前提となります。
買ったときの契約書や領収書などが残っている場合にはそれらが参考資料となりますが、事情によっては、買ったときの価格がわからない場合もあります。
例えば、書類を紛失した場合や、代々の土地、親から相続した場合などは、当時の契約書や領収書が残っていないこともあります。
このような場合は、売った価格の５％が買った時の価格（＊取得費）とみなされ計算されます。
親から相続した取得費不明の戸建住宅が、1500万円で売れた場合
1500万円 ×0.05（5%） ＝ 75万円が買ったときの価格とみなされ計算されます。
売った値段（譲渡価格）1500万円 ー 75万円 ＝ 1425万円が利益＝所得としてみなされ、所得税が計算されます。
まとめ
以上、不動産を売ったときにかかる税金について、基本的な考え方を解説しました。
さらに、算出された所得金額をもとに、所有期間が5年を超える場合と5年以下によって税率が異なります。
また、マイホームとして使っていた場合には、利益が出ていても課税が免除される3,000万の特別控除などの優遇措置があります。
さらに、いくつかの特例もあり、減価償却という考え方も踏まえて税額が決まっていきます。
このように税の計算は複雑で、年によって変わることもありますので、最終的には税理士さんや管轄の税務署で確認されることをおすすめします。
やけやま不動産のお手伝い
やけやま不動産では、新築・未入居の建売住宅の売買仲介を行なっています。
できるだけ詳細な物件の特徴と物件情報、多くの写真を掲載しております。
また、不動産に関すること、地域のこと、代表の日々のことについてブログ発信も行なっていますので、ご興味ありましたら、是非ご一読ください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。