やけやま不動産、代表の甲斐です。
広島県 呉市焼山 昭和地区で、いわゆる「戸建ての持ち家」を検討されるとき、一般的に考えられるのは、
- 新築建売住宅
- 中古住宅
- 新築注文住宅
となります。
建売住宅と中古住宅は、一般的には、すでに完成している建物と土地をセットで購入することになります。
一方で注文住宅は、土地の購入と建物の建築が別であり、土地の購入とは別に、ハウスメーカーや建築会社と建築工事の請負契約を結び、建築を行なっていくことになります。
他方、「建築条件付き土地」というものがあり、これは、すでに建築する会社が決められている土地ということになります。
建築条件付き土地は、土地取引から建築まで一貫して進められる点はメリットですが、建築会社を自由に選べない点では制限があります。
注文住宅を建てるということは、人生の中で何度もあることではありませんので、希望と同時に不安も抱えながら計画を進められる方が多いと思われます。
やけやま不動産では、少しでもその不安を少しでも解消するお手伝いができる不動産屋でありたいと考えています。
ここでは、広島県 呉市焼山 昭和地区で、「注文住宅のための土地購入」をご検討の方に向け、地域性も踏まえ、土地探しから決済・引渡しまでのおおまかな流れをガイドします。
やること
注文住宅の完成までには、大きく分けて3つのことを考えながら進めていく必要があります。
- 資金計画のこと
- 土地のこと
- 建物のこと
注意点
検討を進める優先順位について、まず「資金計画」、次に「土地」、そして「建物」と検討されていくことをことをおすすめしています。
建物の間取りや建築設備を考えていくことは楽しいのですが、土地が決まらなければその計画は実現しませんし、そもそも資金計画におさまらなかったら、計画自体が難しくなります。
それでも建てようとすれば、住宅ローンの支払いに無理が出たり、土地の条件に大きく妥協するようになってします。
また、先に建築会社に行くと、土地探しは後回しになって、間取りやプラン計画が進みますが、それはあくまで架空の土地ということになります。
土地が変われば、敷地面積、方位、道路からのアプローチや周辺環境など異なりますので、先に建築を計画して、それに合うような土地を探すことは、現実的には難しいです。
資金計画
資金計画は、「自己資金（現金）の把握」と「住宅ローンの利用」を考えていきます。
ここでは、住宅ローンとつなぎ融資のご利用を前提に解説します。
自己資金（現金）の把握
まずご自身の「現金」がどれくらいあるのか、ご両親などから援助がある場合はどの程度あるのかを把握されることが必要となります。
一般的には土地建物を含めた総額の10%程度を目安に現金を準備する必要があると言われております。
呉市焼山 昭和地区内においては、一般的な住宅地で新築に適した宅地では、1300万円前後の物件が多く（2024年現在）、建物その他を3000万円とすると、総額およそ4300万円程度が必要となります。
目安としては、4300万円の10%、およそ「400万円」を自己資金（現金）として準備できると、その後の検討がスムーズに進むことになります。
400万円の現金がないと難しいわけではありませんが、それより少ないと、その後の計画に無理が生じたり、希望する家にならなかったり、最終的には住宅ローンの支払いが増える場合があります。
住宅ローンの利用
次に、住宅ローンをご利用の場合、ご自身の収入から、およその借入限度額を把握する必要があります。
年収のおよそ5〜7倍ともいわれておりますが、各金融機関でも異なります。
金融機関によっては、借入可能額のシミュレーションを行なっているところもありますので、事前審（仮審査）の前に、一度ご自身で確認下さい。
フラット35 年収450万円 全期間固定金利1.8% 35年の場合
借入可能額はおよそ4000万円となります。
フラット35 ローンシミュレーション
ここでは、頭金400万円、住宅ローン3900万円、合計4300万円を資金として、以下、具体的に検討していきます。
注意点
一旦ここで、住宅ローンの事前審査（仮審査）を受けておられると、土地購入の際の交渉で、有利に働くことがあります。
気に入った土地が見つかり、「不動産購入申込書」（買付申込書、買付証明とも言います）を提出した際、他の購入希望者と競合した場合、事前審査の有無は、売主さんへの印象に影響し、事前審査があれば有利になる場合があります。
事前審査についての詳しくは各金融機関にお問い合わせ下さい。ここでは一部の金融機関を掲載しています。
広島銀行
もみじ銀行
広島信用金庫
呉信用金庫
広島県フラット35取扱い金融機関
auじぶん銀行
三菱UFJ銀行
PayPay銀行
住信SBIネット銀行
イオン銀行
土地
土地を優先するのか、建物を優先するのかによって資金の配分は異なります。
建物は後からプランを変えて調整することができますが、土地はその時に販売されているもので、立地や面積変更して調整することはできません。
そのため、まずは土地を探しながら、ハウスメーカー（建築会社）を決めていくようにされることをおすすめします。
まずは、現時点で、呉市焼山 昭和地区内では、どのような土地が、どれくらいの金額で販売されているのかをみていく必要があります。
仮に土地が1300万円とすると、資金計画4300万円ー1300万円＝3000万円が土地以外にかけられる最大の予算となります。
気に入った土地が見つかったら、不動産業者を通して、売主に「不動産購入申込書」（買付申込書、買付証明）を提出することになります。
売主の承諾を得られれば、売買契約となります。
土地の売買契約の際には手付金を支払う場合が多く、一般的には価格の5〜10%程度といわれています。
この段階では住宅ローンもまだ通過していないため、この手付金は現金で支払う必要があります。
また仲介業者へ支払う仲介手数料も、一般的には売買契約時に半金、決済引き渡し時に半金と設定されており、売買契約時の半金については現金で支払う必要があります。
つまり、
手付金1300万円の10%＝130万円
仲介手数料（1300万円×3%＋6万円＋消費税）の半金＝24万7500円
この時点で、合計で約155万円の現金を支払うことになります。
なお、手付金は、売買価格に充当されます。
やけやま不動産の仲介手数料は、原則として、決済時に全額とさせていただいていますので、土地の売買契約時にいただくことはありません。
注意点
不動産購入申込書の提出から売買契約までは、キャンセルしてもペナルティはありませんが、安易に提出して、のちにキャンセルすると、関係者に迷惑がかかることもありますので、提出の際には十分に検討することが大切です。
建物
気に入った土地が見つかったら、ハウスメーカーや建築会社に問い合わせ、その土地に自分たちの希望する建物が建築できるかを見てもらい、プランと見積もりを作成してもらいます。
すでに住宅ローンの事前審査が通っている場合には、その予算の中に納まる内容に調整していく必要があります。
概要プランが決まったら、正式見積り行い、日程等を打ち合わせながら、工事の請負契約を結ぶことになります。
注意点
建物の工事は、追加やオプションで増額しやすく、そのしわ寄せは外構工事に影響することになります。
外構工事をどのようにするかをあらかじめ決めておくことができれば、住宅ローンに組み込むことも可能ですし、資金計画の中で検討を進めることができます。
土地の売買契約、建物の工事請負契約、本審査、つなぎ融資
土地の売買契約が終わりましたら、土地の決済（残代金の支払い）、引き渡しに向け、解体や測量を行っていきます。
一方、建物の具体的なプランと、見積もりを詰めて、建築会社に見積書を作成してもらい、納得できれば工事の請負契約を結びます。
土地の売買契約書と建物の工事請負契約書をもって、住宅ローンの本審査（正式審査）を行います。
住宅ローンの本審査（正式審査）は結果が出るまでに、ひと月程度かかることもあります。
つなぎ融資等をご利用の場合は、同時に申し込みます。
注意点
つなぎ融資をご予定の場合は、金融機関によって、つなぎ融資の取扱いがなかったり、どの範囲まで含むことがきるかなど異なりますので、あらかじめ金融機関に確認しておくことが大切です。
建物の引渡しを受け、引越しされた後に、新しい家具や家電など揃えるには現金が必要となってきますので、自己資金（現金）が十分でない場合には、できるだけ住宅ローンからの支払いとする必要があります。
そのため資金計画（資金配分）を十分に検討してから、土地と建物を検討されることをおすすめします。
土地の引き渡し、着工
本審査の結果がわかり次第、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結び、つなぎ融資によって土地の残代金、引き渡しを受け、登記を行います。
そして建物の工事がはじまります。
注意点
つなぎ融資は、金融機関によっては、登記費用と仲介手数料も利用できますので、資金計画の段階で、住宅ローンの金融機関選定が重要となります。
完成、引渡し
建物の引渡しを受ければ、新生活への準備がはじまり、お仕事や引越しもありますので、多忙を極めます。
建物の引渡し前後には、火災保険や、さまざまな手数料、税金等が生じ、カーテンや、エアコン、家具など、新しく揃えたいものも出てきます。
その支払いは現金であることが多く、タイミングによっては子供達の入学、進学時期に重なって、思わぬ出費が生じることもあります。
できるだけ現金を残した計画になるよう、最初の資金計画の段階で、できるだけ細かく検討を進め、結果的に現金が多く残れば、住宅ローンに充当するという考え方であれば、余力を残すことができます。
まとめ
注文住宅は、土地は土地の業者、建物は建物の業者、住宅ローンをご利用の場合は各金融機関が窓口となります。
そのため、基本的には、それぞれの窓口ごと業務範囲内での話が進んでいきます。
総合的な資金計画や土地と建物の資金配分などは、ご自身の優先順位に合わせ、ご自身の判断で行う必要があります。
資金計画が十分でないと、計画を進めていくうちに無理が生じて来ることがありますので、資金計画はできるだけ念入りに行う必要があります。
また、住宅ローン（つなぎ融資など）をご利用の場合は、支払い時期やどの範囲まで含めるのかをあらかじめ検討しておく必要があります。
自己資金（現金）はできるだけ残しつつ、借入れできる限度額の範囲内で計画を進めていくことが大切となります。
建売や中古住宅であれば、すでに完成している建物と土地をセットで購入することになりますので、以上のような細かな流れとかタイミングなどを気にせず、売買契約から引渡しまで一貫して行われます。
土地探しからはじめる注文住宅は、実際にかかる費用が大きくなりがちで、細かな判断に迫られることも多く、完成まで、大きな労力が必要となります。
しかし、全て自分で判断して決めていくからこそ、引渡しを受けたときの喜びは大きなものになるのだと思います。
呉市焼山 昭和地区の宅地について
焼山 昭和地区は昭和40年代前後から、呉市中心部へのベッドタウンとして、各団地、住宅地が開発されていますので、宅地に適した売地が、随時、販売されています。
焼山 昭和地区は、旧呉市内や広島市、東広島へアクセスしやすい地域でもありますが、旧呉市内や同市の広地区と比較すると、宅地としての価格は抑えられています。
団地ごとの特徴や、土砂災害などハザードマップ上の地域など、検討するポイントはいくつかありますが、津波や浸水の恐れがない点では、長く住むのに適した地域とも考えられます。
やけやま不動産では、随時、販売中の土地の広告掲載を行っておりますが、広告できない物件も多数扱っておりますので、ご興味ありましたら、是非お問い合わせ下さい。
やけやま不動産のお手伝い
やけやま不動産では、新築・未入居の建売住宅、中古住宅、土地の売買仲介を行なっています。
できるだけ詳細な物件の特徴と物件情報、多くの写真を掲載しております。
また、不動産に関すること、地域のこと、代表の日々のことについてブログ発信も行なっていますので、ご興味ありましたら、是非ご一読ください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
