やけやま不動産、代表の甲斐です。
建売住宅のメリットとしては、「すでに建っている」という点にあります。
そのため、建物の間取りや内装など、すでにあるものに意識がいきがちですが、重要なのは資金計画、返済計画となります。
ここでは、呉市焼山 昭和地区の新築戸建て住宅の一般的なモデルを例に、大まかな資金計画、返済計画、支払いのタイミング、必要な現金を解説します。
モデルケース（例）
新築建売住宅
建物所在：広島県呉市焼山東
売買価格 2500万円 土地面積 180㎡ 建物面積 100㎡ 4LDK 家族4人
固定資産税評価額 建物1500万円 土地 500万円
売買価格
売買価格「2500万円」には消費税が含まれた金額となります。
諸費用
建売住宅を購入する際には、売買価格に加えて「諸費用」が生じます。
諸費用の内容としては、土地や建物の名義を変更する登記に関する費用や売買契約にかかる費用、住宅ローンを利用する際にかかる費用などとなります。
一般的に売買価格の5%〜10%の諸費用が生じると言われています。
諸費用の内訳
売買契約、取引にかかる費用
| 売買契約書印紙代 | 10,000円 | 契約書に貼付する印紙代です。 2024年4月までは軽減税率が適用されます（本則2万円）。 | |
| 固定資産税精算金 | 100,000円 | 概算（日割り計算となります。） | |
| 登記費用 | 所有権移転 | 150,000円 | 概算（登録免許税＋司法書士の報酬＋実費） |
| 抵当権設定 | 150,000円 | 概算（登録免許税＋司法書士の報酬＋実費） | |
| 建物表題 | 100,000円 | 概算（土地家屋調査士報酬＋実費） | |
| 不動産取得税 | 建物 | 60,000円 | 固定資産税評価額×3% 軽減措置あり |
| 土地 | 0円 | 固定資産税評価額×3% 軽減措置あり | |
| 仲介手数料 | 891,000円 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 詳しくはこちら | |
| 合計 | 1,651,000円 | ||
住宅ローンにかかる費用
| 住宅ローン契約書印紙代 | 20,200円 | 契約書20,000円、特約書200円 |
| 融資事務手数料 | 550,000円 | 手数料や保証料の取扱いなどは金融機関によって異なります。 ここでは融資事務手数料型（一括前払い）で計算します（2500万円×2.2%=55万円）。 |
| 合計 | 570,200円 | |
その他の費用
| 火災・地震保険料 | 250,000円 | 概算（建物3000万円、家財500万円、5年） |
| 水道加入分担金 | 0円 | 物件によっては約20万円程度生じることがあります。 |
| 団体信用生命保険 | 0円 | 原則銀行負担 フラット35をご利用の場合は別途必要 |
| 合計 | 250,000円 | |
| 諸費用合計 | 2,471,200円 |
つまり、上記の計算の場合、売買価格2500万円の物件では、約247万円の諸費用がかかるため、総額は2,747万円となります。
住宅ローンの組み方によっては、一括前払いだけでなく、金利上乗せなどとすれば、諸費用の総額が抑えられるようになります。
また、融資事務手数料については、「保証料」などの名目の場合があり、また、資金計画や返済予定によっては、一括前払いとした方が有利となる場合があり、詳しくはご利用予定の金融機関のホームページ等でご確認ください。
ネット銀行での住宅ローンでは融資事務手数料型（一括前払い）のみの取扱いとなります。
なお、以上の諸費用は、一般的には、住宅ローンに含めることができる諸費用となります。
その他の諸費用
| 網戸 | 150,000円 | 概算 |
| カーテン・カーテンレール | 150,000円 | 概算 |
| 照明器具 | 100,000円 | 概算 |
| 地デジTVアンテナ | 50,000円 | 概算（BS、ブースターの有無によって変動します。） |
| エアコン | 200,000円 | 概算（標準機種3台） |
| 引越し費用等 | 150,000円 | 県内移動、4人家族の標準的料金 |
| 合計 | 800,000円 |
建売住宅には、デザインや好みによって選択が異なる設備（カーテンや照明など）は設置していない場合が多くあります。
入居後に取付、設置が必要になることが多いものとして列記しました。
これらは、基本的には住宅ローンに含めることができないため、現金を準備しておく必要がありますが、工夫によっては予算を抑えることができる費用でもあります。
また住宅販売業者経由で購入取付を行い、売買金額に含むことができる場合には、住宅ローンに含めることができる場合もあります。
資金計画
頭金の有無
頭金を準備しておくことで、住宅ローンの借入額を抑え、月々の返済額や総返済額を抑える効果があります。
頭金を準備することができなくても「フルローン」として住宅ローンを組むことができる場合もありますが、その分、月々の返済金額、総返済金額は増えることになります。
例（頭金として200万円を準備できた場合）
2,500万円 売買価格
＋ 247万円 諸費用
− 10万円 購入申込金（現金）
− 190万円 手付金（現金、手付金200万円の場合、購入申込金が充当されます。）
− 200万円 頭金（現金）
2,347万円
返済計画
頭金の金額によって借入金額が異なりますが、ここでは、月々の返済金額の目安に3パターンを記載しました。
2500万円の借入で、変動金利の場合、月々の返済額は約6万5,000円となります。
35年返済（元利均等、ボーナス払いなし）
| 金利種別 | 借入金額 2,000万円 | 借入金額 2,500万円 | 借入金額 2,700万円 | ||||
| 変動金利 | 0.5% | 月々51,917円 | 月々64,896円 | 月々70,088円 | |||
| 10年固定金利 | 1.0% | 月々56,457円 | 月々70,571円 | 月々76,217円 | |||
| 全期間固定金利 | 1.6% | 月々62,221円 | 月々77,776円 | 月々83,998円 | |||
住宅ローン シミュレーション（簡易版）
返済年収の目安
住宅ローンの返済能力という視点から見ると、年間の返済額は、年収の25%以内が無理のない範囲と言われています。
今回のモデルケースですと、月々の返済約65,000円×12ヶ月＝78万円（年間の返済金額）
年収400万円とすると、78万円÷400万円×100%＝19.5%となります。
年収350万円とすると、78万円÷350万円×100%＝22.2%となり、無理のない返済の範囲と言われる年収はこの辺りと考えられます。
つまり、年収350万円前後であれば、2500万円の建売住宅を住宅ローンを組んで購入可能ですが、それを下回る場合には、ある程度の頭金などが必要になる場合があります。
支払いのタイミング
購入申込金
購入申込を行うタイミングで、10万円程度の購入申込金を現金で支払う必要があります。
これは売主に対し、購入を希望していることを伝えるための申込書に添えて支払うものです。
購入申込金は、下記の手付金の一部に充当され、また、売買に至らなかった場合は戻ってきます。
手付金
売買契約を締結するまでには支払う金額です。
一般的には、およそ売買金額の5〜10％を現金で支払いますが、物件によって異なります。
支払った手付金は、原則、物件費用の一部に充当されますが、手元に戻すことができる場合もあります。
残余代金
住宅ローンの融資実行日に、諸費用を含めて、残余代金の決済が行われます。
少なくとも準備しておく現金
10万円 購入申込金
200万円 手付金
70万円 その他の諸費用
15万円 引越し費用
合計 295万円
購入申込金と手付金は、住宅ローンの融資前に必要となりますので、現金を準備しておく必要があります。
また、入居時には最低でも、カーテンレールとカーテン、照明器具は設置しておく必要があります。
今回のモデルケースでは、合計して、300万円以上の現金を準備しておく方が、入居後の生活がスムーズに進むと考えられます。
まとめ
今回は、モデルケースとして、呉市焼山 昭和地区の新築建売住宅を例に、おおまかな資金計画をと返済計画、支払いのタイミング、準備しておく現金の目安を解説しました。
建売業者は、今回解説してきた流れとは逆に、まず購入者の年収を想定し、借入可能額、住宅のグレードを決めていきますので、地域として見たときはある程度同等の物件となっていきます。
＊今回のモデルケース（新築戸建2500万円の物件）では、
300万円以上の現金、
年収350万円以上、
月々の約65,000円の返済
と計算しましたが、実際には、売買契約の内容、金融機関や住宅ローンのプラン、頭金の有無などによって変動する数値が含まれます。
あくまで本解説は「目安」としてご参考ください。
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