やけやま不動産、代表の甲斐です。
相続などで空家を所有されている方は、管理の面で不安を抱えられている方がおられます。
空家が原因で、近隣の方や第三者に損害を与えてしまった場合には、その損害を賠償する責任が生じることもあります。
場合によっては、高額な賠償金になることもありますので、ここでは、空家を原因とする損害賠償のリスクとその対策について考えていきます。
空家のリスク
空家を所有する方の多くは、以下の不安（リスク）を抱えられていることがあります。
- 家屋の倒壊
- ブロック塀の倒壊
- 台風による瓦などの吹き飛ばし
- 動物の出入り
- 虫害
- 火事
これらのリスクは、敷地の範囲を超えて第三者に被害を与えてしまうことがあります。
自然災害などの予測が難しい場合には、第三者への損害賠償の責任は認められないこともありますが、空家の管理状況によっては、特に自然倒壊による損害賠償は免れないこともあります。
もしこのような損害を第三者に与えてしまった場合には、「個人賠償責任保険」でカバーできるとお考えの方がおられますが、要注意です。
個人賠償責任保険は空家は補償対象外
個人賠償責任保険とは、個人やその家族が、日常生活の中で他人にケガをさせたり、他人の物を壊してしたりして、損害賠償責任を負った場合の損害を補償する保険のことです。
自動車保険は車に関すること、火災保険は自宅のこと、など保険の名称によって、その保険対象は大まかに把握できます。
個人賠償責任保険は、自転車事故や、お子さんが与える損害などまで広くカバーし、保険料も小さいため、自動車保険や火災保険などのオプションで加入されている方も多くおられます。
個人賠償責任保険はカバー範囲が広いため、空家が原因で第三者に損害を与えてしまっても保険金が支払われると思い込まれている方がおられますが、空家に関しては補償されないことがほとんどです。
多くの個人賠償責任保険は、「現在居住している住居」を原因とする損害に限定されており、空家を原因とする損害を補償の対象外としています。
賃貸物件を扱う不動産の管理会社は、業者向けの保険を利用していますが、個人が空家にかける保険の選択肢は少ないのが現状です。
＊すでに空家を所有で、個人賠償責任保険にご加入の方は、ご自身の保険の補償範囲をご確認されるとおすすめします。
＊空家が原因で第三者に損害を生じさせてしまった場合、実際には被害者側の保険で補償されることもありますが、ここでは空家を所有する方の責任を考えています。
家屋を解体すると固定資産税が増えるジレンマ
そもそも宅地や駐車場などに利用価値のある土地は、流通に乗り、相場で売れていきますが、問題は、「実質的に価格のつかない空家付き土地」となります。
言い換えれば、「空家がある売れない土地」です。
建物も外構ブロックも解体してしまえば、倒壊という不安やリスクは解消されますが、一方で、更地にしてしまえば、固定資産税が増えることになります。
家屋があることにより、宅地の固定資産税・都市計画税は特例を受けることができますが、解体すれば、その特例から外れるため、土地にかかる税金が最大6倍程度に増えることがあります。
全国で増える空家問題の多くは、固定資産税の増加による解体へのためらいが原因とも考えられます。
広島県呉市焼山 昭和地区でも空家は増えておりますが、もともと団地（住宅地）として開発された地域が多いため、比較的土地の価格内で取引されています。
中心地を離れるほど、空家が増えているのが現状となります。
相続土地帰納制度の利用は限定的
相続などによって取得した土地については、国庫に帰属できる制度も設けられています。
しかし、条件が厳しく、費用負担も大きいため、現実的に承認を受けることができる場合は限定的となります。
対策
実質的な資産価値のない土地に空家があって、固定資産税のことを考えると解体もできないという状況の中で、空家を原因とする損害賠償のリスクを考慮したとき、いくつかの対策は考えられます。
空家専用保険に加入する
自宅の火災保険に特約をつける
ご自宅の火災保険のオプションに「賠償責任等補償特約」があれば、空き家でも補償されることがあります。
現在ご加入の保険会社にお問い合わせいただく必要があります。
空家、敷地内の管理
家屋や敷地をこまめにチェックし、早めに対策する。
- 家屋の安全点検を行う
- ブロック塀の状態を確認する（倒壊の恐れがあれば撤去する。）
- 草刈りを行う
- 敷地内の物置などあれば、飛ばされないか確認する
まとめ
空家を所有するリスクは、資産価値のない不動産から、多額の損害賠償の責任が生じる可能性があることです。
売却を依頼して価格を下げても売れない場合は、固定資産税は増えたとしても、解体することで不安が解消されることもあります。
また、空家から遠方にお住まいの方は、こまめに見に行くことが難しい場合もあります。
近隣の方とコミュニケーションを取り合って、何かあったら連絡をもらうような関係性が築かれていれば、早めに状況を把握することができます。
一方、放置されて、草が伸び放題、ブロック塀が倒壊しかけているなど、市役所などを通じて連絡を受ける場合には、すでに近隣の方からの印象は良いものではなかったりもします。
早め早めに対応し、売却まで安心できる状況を整えておくことが大切と考えます。
やけやま不動産では、呉市焼山 昭和地区限定ではありますが、定期的な見回りサービスも行っております。
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最後まで読んでいただきありがとうございました。
