やけやま不動産、代表の甲斐です。
土地をお探しの方で、「古家つき土地」という物件を見られたことがある方もおられると思います。
古家つきの土地は、古い建物の解体を前提としているため、土地自体は気に入っても「古家つき」というワードだけで敬遠される方もおられると思います。
ここでは「古家つき土地」への考え方や売買の際の注意点などを解説します。
古家つき土地とは
「古家つき土地」とは、実質的な資産価値のなくなった家屋が残る土地のことです。
固定資産税の算定の基礎となる建物の評価額は、税務上0円となることはないのですが、不動産取引上、老朽化や修理が必要な場合の家屋は0円と評価されることがあります。
住居を解体すると、土地の固定資産税が上がるため、建物を残したまま土地の売買取引が行われることがあります。
その場合、解体費用が生じますが、その解体費用は、売主か買主のどちらかが負担することになります。
どちらが負担するかについては、不動産の広告などに、「現状引渡し」や「現況渡し」、「更地渡し」など記載され、売主負担なのか、買主負担なのかを判断することができます。
解体費用
解体費用は、建物の躯体や規模、地下埋設物などの有無によって異なりますが、一般的な住宅ですと、100万円から300万円ほどかかります。
また、近年では、法改正や物価高により、解体費用も上昇傾向にあります。
一般の方が解体業者を探して、直接自らが業者に連絡をし、解体の見積もりや工事依頼を行うと、相場よりも高額になったり、後の追加料金やトラブルが生じることがあります。
不動産業者は、解体業者への繋ぎや紹介を行なっていますので、まずは信頼できる不動産業者を見つけることが肝心となります。
現状引渡し、現況渡し
「現状引渡し」、「現況渡し」とは、建物は解体しない現状まま売買、引渡しを行い、解体の必要があれば、買主の負担によって取引される形態です。
例えば、500万円の古家つき土地の場合、土地500万円＋解体費用200万円＝実質的な売買価格700万円となります。
売主が建物の評価なしと判断しても、買主がその建物に利用価値を見出せば、必ずしも解体する必要はありません。
買主としては、土地には興味あるが、古家の解体費用まで負担することになると、実質的な費用負担は増えることになります。
注意点
注意点としては、解体しようとしたとき、地下埋設物、庭石、アスベストなどの有無によって、思わぬ高額になる場合があります。
現状渡しの古家つきの土地は、一見すると周辺の取引事例よりも安い価格の場合がありますが、購入後のリスクを買主が負うことになりますので注意が必要です。
また、売主も仲介業者もそのあたりのリスクを明確にしないこともありますので、買主の立場としては、信頼できる別の仲介業者に一度相談されることをおすすめします。
更地渡し
更地渡しとは、売主負担によって建物が解体され、更地の状態で引き渡されることを条件とした取引の形態です。
一般的には売買契約後、引渡しまでの間に解体されることが多いです。
売主は建物の状態や地下埋設物などの状況を把握しており、解体時に追加費用が生じても、売主が負担しますので、解体にかかる買主のリスクは少なくなります。
売主の立場からみたとき
売主の立場として、宅地としての土地に古家がある不動産を売却しようとしたとき、先に古家を解体してしまうと、土地の固定資産税が大きく増えるため、古家は残したまま、土地を売るという選択が合理的となります。
つまり、「建物の評価を0」として、「現状渡し」、「売主の契約不適合免責」として売買する方が、経済的にも税的にも有理的ではあります。
古家つき、現状渡しで引き渡される物件の多くは、土地の評価自体も大きくなく、解体費用を捻出できないほどの評価になりますので、そのような土地は「現状渡し」として販売されることが多くなります。
しかし、古家つきで建物解体までのリスクを買主に負担させるとを、購入者希望者は敬遠しがちとなります。
解体する必要がある古家が残る土地は、不動産としての印象も良くないため、できれば更地で売りたいところでもあります。
そのため、古家つきのまま広告を行なって、契約後、引き渡しまでに解体して「更地渡し」として売却する選択が一つの妥協案として選択されます。
まとめ
古家つき土地の場合、そもそも価格が安い場合が多いため、目につきやすい物件ではありますが、「現状引渡し」や「売主の契約不適合免責」とされている場合、ご購入を検討されるには注意が必要です。
土地の値段に解体費用が加わる場合がありますので、少なくとも解体費用は売主負担で「更地渡し」とされる物件の方がトラブルは少ないと思われます。
一方で、売主は資産価値なしとして評価した建物であっても、それに価値を見出せる場合は現況引渡しでも良い場合もあります。
古家つき土地のご購入を検討されるとき、土地購入後の利用方法や、解体する際の地下埋設物の有無、リスクなど、判断が難しい場合は、一度別の不動産業者にご相談されることもおすすめします。
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