木造住宅の耐用年数について〜なぜ30年で解体、建て替えられるのか〜

やけやま不動産、代表の甲斐です。

中古の木造住宅を買おうと思っても、住宅としての性能に不備はないか、あとどれぐらい住むことができるのか、など不安なことも多くあると思います。

日本の住宅の平均寿命は30年とかいわれますが、これは建築から解体されるまでの期間の平均年数となります。

つまり30年で住めなくなるのではなく、30年前後で解体すると誰かが判断していることになります。

実際にはまだ住むことができる家もあり、本来住まいとして使える状態であるにも関わらず、解体されている中古住宅が多いのが現状です。

ここでは「木造住宅の耐用年数」と「なぜ30年で解体、建て替えられるのか」について解説します。

異なる耐用年数

使用に耐えうる年数を「耐用年数」と言います。

住宅の耐用年数を算出する場合、「法定耐用年数」というものが用いられますが、「実際の耐用年数」とは異なります。

実際の耐用年数は、法定耐用年数よりも長いのが一般的です。

法定耐用年数

法令で定められた耐用年数ですが、これは税を計算するための減価償却という考え方に基づき、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって定められ、不動産の価値を築年数で公平に算出する際に使用されます。

建物の構造や用途によって一律に定められていますので、不動産の査定や税の計算などで用いられています。

木造住宅では22年とされていますが、これはあくまで税を算出するために用いられる耐用年数ですので、22年建ったら住めなくなるというものではありません。

構造	法定耐用年数（住宅用の場合）
木造・合成樹脂造のもの	22年
木骨モルタル造のもの	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの	47年
れんが造・石造・ブロック造のもの	38年

実際の耐用年数

構造物の仕組みだけでなく、材質の品質が維持できなくなるなど、建物そのものが劣化して使用できなくなるまでの年数を示します。

木造の戸建住宅については、建物の環境や材料などでも変わりますが、実際には30年から80年以上住むことができるといわれています。

また、リフォームしたり、補修、修繕を行うことにより、実際の耐用年数はより長くなります。

ではなぜ30年程度で解体、建て替えされるのか

実際には30年から80年は住むことができる家を、なぜ日本では平均30年程度で解体され、建て替えられるのかについて解説します。

家の質より量が重視されてきたため

日本では、戦後の住宅不足、団塊の世代の人口増など、住宅の需要には波があり、その都度、住宅の確保が求められてきました。

そのため、質の高い家よりも戸数の確保に迫られ、耐震性や耐久性が高くない構造や材料が用いられてきました。

日本の風土で育った杉や檜が使われる建物は、何百年も残ることがありますが、量産に迫られた日本の住宅では、海外の木材が使用され、日本の湿度や風土に合わず耐久性が劣る原因となりました。

また地震の多い日本では、大きい地震が起きるたびに建築基準法や耐震基準が見直されてきました。

旧来の家では新基準を満たしておらず、構造的な部分の問題でもあり、工事の手間や費用を考えると建て替えた方が良いと判断されてきました。

居住性が低いため

間取りが使いづらい

住宅設計を行う際、家族構成や車の台数などを考慮するよう求められますが、それはあくまで設計時点の状況であって、家族構成の変化や生活様式（ライフスタイル）は自然と変化していきます。

呉市焼山 昭和地区においても、昔は一家に一台であった自家用車は、現在では一人一台となっていますが、築40年以上の住宅では一台分の駐車場しか確保されていない住宅も多くあります。

また老後に備え、水回りの変更やバリアフリーを検討しても、構造上の問題が出ることが多くあります。

子供たちが巣立った後は使われなくなった部屋も多くなり、リフォームで改修するにも限界があり、構造部を改修すると費用が高くなることもあって建て替えた方が良いと判断されてきました。

暑いし寒い

夏は涼しく、冬は暖かい家を目指そうとすれば、断熱性、気密性が重要となりますが、30年以上前に量産された住宅では、当時の断熱材や施工技術、施工基準が十分ではなく、夏は暑く、冬は寒い家のままとなっています。

呉市焼山 昭和地区では、近年夏は連日35度を超え、冬は凍結、降雪する日もあります。

既存住宅の断熱性能を高めようとすれば、断熱材の充填や窓の改修が必要であり、家全体の断熱性能を高めようとすれば費用は高額となります。

予算を抑えて家族が集うリビングだけ改修しても、個室の居住性は低いままとなるため、建て替えが判断されます。

設備の老朽化

トイレやユニットバス、キッチンなどの住宅設備は年々進化し、より便利で快適なものとなっていますが、それと比べると、築30年の住宅設備は不便で老朽化してきます。

水回りのリフォームは、配管などの問題によって費用が高額になりやすく、部分的に改修しても家全体の居住性は向上しにくいため、建て替えが判断されやすくなります。

中古住宅市場が確立されていなかったため

個々の価値観や気質もあるとは思いますが、日本人は新築志向が強く、中古住宅の取引市場も確立されてきませんでした。

売却物件が出ても、築20年を超えると、住宅としての価値はほぼ評価されず、土地のみの評価で売買され、解体、建て直されてきました。

法定耐用年数の設定や固定資産税の評価などから見ても、国の政策としても、建て替えや新築へ促されてきたのだとも思われます。

まとめ

現状では法定耐用年数を超えた中古住宅は、建物の評価はなされていませんが、もし住宅としての価値を見出すことができれば、中古住宅の評価は改められていく余地は十分にあると思われます。

そのためには、インスペクション（建物状況調査）が鍵になると思いますが、費用負担やインスペクションを行うタイミングなどの問題があり、市場の理解と制度のブラッシュアップが必要とも考えます。

また私たち不動産業者自身も、中古住宅への理解を深め、住宅としての価値を評価して市場に出していくことも必要と感じています。

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