やけやま不動産、代表の甲斐です。
ここでは宅建試験問題を解くことによって、私自身の知識の確認と実務上からの解説・考察を行なっていきます。
令和8年度 宅地建物取引士資格試験
問29 媒介契約と宅建業者の義務
宅建業法｜媒介契約・電磁的方法・指定流通機構・業務処理状況の報告
【問題】
宅地建物取引業者Aが個人BからB所有の土地付建物の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した。媒介契約締結後にAがBに対して行う必要がある業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア AはBとの間で締結した媒介契約について、法第34条の2第1項に規定する書面を作成し、Bから口頭による承諾を取得した上で電磁的方法による提供を行った。
イ AはBと専任媒介契約を締結することにした。媒介契約の締結後、売却に関する情報を指定流通機構に登録したAは、Bからの要求の有無にかかわらず、指定流通機構から発行された登録を証する書面を遅滞なく引き渡す必要がある。
ウ AはBと一般媒介契約を締結することにした。媒介契約の締結後、Cから土地付建物の購入の申込みを受けたAは、Bからの業務処理の状況報告の依頼の有無にかかわらず、Cから申込みを受けた旨を遅滞なく報告する必要がある。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
ア 誤り
ア AはBとの間で締結した媒介契約について、法第34条の2第1項に規定する書面を作成し、Bから口頭による承諾を取得した上で電磁的方法による提供を行った。
媒介契約を締結したとき、宅建業者は、宅建業法第34条の2第1項に規定する事項を記載した書面を作成し、依頼者に交付する必要があります。
この書面は、一定の要件を満たせば、紙の書面に代えてメールなどの電磁的方法で提供することもできます。
ただし、電磁的方法による提供を行うには、依頼者の承諾が必要です。
ここで注意したいのが、口頭で承諾を得るだけでは足りないという点です。
電磁的方法で提供する場合には、あらかじめ提供に用いる方法などを示したうえで、法令に定められた方法により依頼者の承諾を得る必要があります。単に口頭で「メールで送ってもいいですよ」と言ってもらうだけでは、この手続を満たしません。
したがって、アは誤りです。
ちなみに、やけやま不動産では、媒介契約書の電磁的方法による提供は行なっておらず、書面で交付しています。
実務では紙の書面を交付する方法も、電磁的方法で提供する方法もあります。どちらの方法を採る場合でも、法律上求められる手続を正しく理解しておく必要があります。
【根拠法令】
イ 正しい
イ AはBと専任媒介契約を締結することにした。媒介契約の締結後、売却に関する情報を指定流通機構に登録したAは、Bからの要求の有無にかかわらず、指定流通機構から発行された登録を証する書面を遅滞なく引き渡す必要がある。
専任媒介契約を締結した場合、宅建業者は、法令で定められた期間内に物件情報を指定流通機構に登録する必要があります。
そして、登録した後は、指定流通機構から発行される登録を証する書面を、依頼者に遅滞なく引き渡さなければなりません。
これは、売主から「登録を証明する書面をください」と求められた場合だけの義務ではありません。売主からの要求がなくても、宅建業者が行わなければならない業務です。
売主にとって、自分の物件が指定流通機構に登録されたことを確認できるのは大切なことです。
したがって、イは正しいです。
【根拠法令】
ウ 正しい
ウ AはBと一般媒介契約を締結することにした。媒介契約の締結後、Cから土地付建物の購入の申込みを受けたAは、Bからの業務処理の状況報告の依頼の有無にかかわらず、Cから申込みを受けた旨を遅滞なく報告する必要がある。
ここで問われているのは、一般媒介契約でも、購入の申込みを受けたときには売主への報告義務があるという点です。
一般媒介契約では、専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、業務処理状況について定期的に報告する義務はありません。
しかし、それと購入の申込みを受けたときの報告義務は別です。
宅建業法第34条の2第8項では、宅建業者は、媒介契約に係る売買または交換の申込みがあったとき、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならないとされています。
つまり、売主から定期的な報告を求められていなくても、購入の申込みを受けた場合は報告が必要です。
したがって、ウは正しいです。
【根拠法令】
まとめ
正しいものは、イとウの二つです。
したがって、正解は 2. 二つ となります。
今回の問題は、媒介契約を締結した後に、宅建業者が依頼者に対して何をしなければならないかを問うものです。
私が特に気になったのは、専任媒介契約と一般媒介契約の違いです。
専任媒介契約には、指定流通機構への登録や定期的な業務処理状況の報告など、一般媒介契約にはない義務があります。
一方で、一般媒介契約だからといって、購入の申込みを受けたことまで報告しなくてよいわけではありません。
媒介契約の種類によって異なる義務と、契約の種類にかかわらず必要となる義務。この違いを確認する問題だったと考えます。仕組みを確認しておくことは、日々の不動産実務を考えるうえでも意味があると感じます。
やけやま不動産では、不動産に関すること、地域のこと、代表の日々のことについてブログ発信も行なっていますので、ご興味ありましたら、是非ご一読ください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。