やけやま不動産、代表の甲斐です。
不動産を隣人や知人などに無償で譲りたい、または譲り受けたいという場合、法的には「贈与」となります。
また、親族間で安価に不動産売買を行いたいという場合もあるかと思います。
ここでは不動産の「無償譲渡（贈与）」や「親族間売買」の注意点やリスクを考えていきます。
税金
贈与税
日本では、贈与を受けた側に「贈与税」（国税）の納税義務が生じます。
贈与を受けた場合、例えば実質的な取引価値が500万円の場合、500万円に対する贈与税の納税義務が生じます。
（例） 贈与財産の価額が500万円の場合（「一般税率」を使用します。）
基礎控除後の課税価格 500万円 － 110万円 ＝ 390万円
贈与税額の計算 390万円 × 20% － 25万円 ＝ 53万円
つまり、無償の譲渡は贈与であり、贈与を受けた側には税金が生じる可能性があります。
また、親族間売買において、取引相場よりも低い価格で取引された場合には、その差額が「贈与」とみなされることがあり、その場合、贈与税の納税義務が生じることもあります。
詳しくは、以下をご参考ください。
不動産取得税
贈与であっても不動産を取得した際には、取得時にのみ、「不動産取得税」（地方税）が生じます。
原則として、不動産の課税標準額の3％および4%となりますが、取得時期等によっては軽減措置があります。
詳しくは、以下をご参考ください。
固定資産税
不動産を所有すると、毎年、「固定資産税」（地方税）が生じます。
原則として、不動産の課税標準額の1.4%となります。
詳しくは、以下をご参考ください。
登記費用
無償で不動産の贈与を受けたからといって、誰かが自動的に所有権の登記を行なってくれる訳でもなく、贈与を受けた側が、所有権が移転したことの登記を行う必要があります。
そのための司法書士費用や税金が生じますが、基本的には、不動産を取得した側が負担します。
特に贈与による所有権移転の登記は、贈与する側が他にも譲渡したり、贈与する側の権利者が複数人いるようなリスクからの保護となります。
贈与にかかる司法書費費用の相場としては、物件にもよりますが、5万〜15万円程度になります。
また、贈与の場合の所有権移転登記の根拠となる「無償譲渡契約書」を作成する必要があります。
親族間の売買では「不動産売買契約書」を作成する必要があります。
物件状況の確認
当事者のみで取引を進めるには、前段の「無償譲渡契約書」または「不動産売買契約書」を当事者（もしくは司法書士）にて作成する必要があります。
ここでの注意点としては、物件の状況が十分把握されにくく、契約書に反映されにくいということが挙げられます。
不動産には、物質的に見える面と、権利関係など目に見えない面があります。
不動産業者を介さない場合、司法書士であっても素人でも、基本的には、物件の特定と、登記されている情報のみによって無償譲渡契約書、不動産売買契約書は作成されることになります。
しかし、土砂災害特別計画区域内であったり、配管が他人の敷地を通っていたり、上下水の状況、接道の状況、再建築不可であったりと、もし知っていればタダでもいらなかったということもあります。
場合によっては境界確認や測量が必要であったり、建物に致命的な欠陥があり、それを修理するには莫大な費用が生じることもあります。
物件状況の確認が不十分なまま贈与や親族間売買され、後日、前述するようなことが発覚した場合には、譲渡した側にも責任が及ぶこともありますので、物件状況の確認は双方にとって重要となります。
仲介業者の立場
贈与や親族間売買ということは、費用を抑えるために、不動産業者を介さずに贈与や売買を進めたいと考える場合も多いと考えられます。
しかし、税金、登記費用の目安、特に物件調査の点において、個人が不動産取引に関わる費用やリスクを自分で把握して判断していくことは難しい面もあります。
そのため、不動産業者を介することによって、物件の調査と取引における税金などの諸費用を把握しつつ、贈与をしてもよいか、贈与を受けてもよいか、親族間売買で価格にリスクはあるかなど冷静に判断することができます。
場合によっては、贈与ではなく売買という形に変えた方が、譲る側の負担を軽減できたり、結果的に税を含めて費用を抑えることにつながる場合もあります。
やけやま不動産の贈与のお手伝い
やけやま不動産では、無償譲渡（贈与）や親族間売買のご相談も承っております。
物件確認を行った上で、譲る側、譲り受ける側、双方のリスクや負担を考慮しつつ、必要書類や手続きのご案内など、安心できる取引のお手伝いをさせていただきます。
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