やけやま不動産、代表の甲斐です。
呉市焼山 昭和地区内に住まわれている方の中で、畑を売りたい、買いたいというお話をいただくことがあります。
一口に「畑」と言っても、厳密には「田」や「畑」として（農地として）登記されている場合と、登記上は「雑種地」、「宅地」で、実際には畑として利用されている場合があります。
まずは、対象となる現状で畑の土地が登記簿上どのような地目として登記されているのかを確認する必要があります。
登記簿謄本は最寄りの法務局、もしくはインターネットを利用して取得することができます。
登記簿上「田」、「畑」（農地）の売買
一般的な宅地の売買と異なり、登記簿の地目欄に、「田」とか「畑」と記載がある農地の売買については、農地法上、農業委員会への届出や許可が必要となり、これを無視した売買は無効となる場合があります。
詳しくは以下の広島県ホームページをご参照ください。
農地を農地として利用する売買なのか、農地を宅地に転用して売買するのかによっても手続きは異なり、買主の農業目的の売買であれば、営農計画、年間150日以上の農業への従事、農地面積の合計が原則50a以上などの条件もあります。
仲介業者の立場
不動産業者は、宅地建物取引業法に則って、「宅地」や「建物」の取引の仲介を業として行いますが、「農地」は宅建業法の対象ではありません。
また、農地は比較的安価に取引されることも多く、仲介業者を用いずに、売主と買主が協力して、農業委員会への届出や許可、売買契約書の作成を行い、所有権移転の登記を行う場合が多くあります。
農業委員会への届出、許可に関しては「行政書士」、所有権移転登記に関しては「司法書士」が専門的に行います。
一方で、価格、境界や面積、売主と買主の所有権移転までの協力の合意、引き渡し時期など、口約束だけで曖昧さが残ったまま農業委員会や所有権移転まで進めるには不安もあります。
あらかじめそれらを取り決めた売買契約書があった方が安心という場合には、不動産業者が仲介する場合もあります。
仲介の内容としては、対象土地の調査、売買契約書の作成、行政書士、司法書士への繋ぎ、決済・引き渡しとなります。
その場合の仲介手数料は、農地は宅建業法の対象ではありませんが、概ね宅建業法に沿った仲介手数料となる場合が多いと考えられます。
登記簿上「宅地」、「雑種地」（現状は畑）の売買
登記簿上「宅地」や「雑種地」ですが、現状では畑として利用されている土地を個人間で売買することも可能です。
しかし、市街化区域内で用途地域が定められている土地であれば、現状では畑ではあっても、宅地として評価され売買金額も比較的高くなります。
売買金額の適正さ、取引の安全性という点から見れば、仲介業者を間に入れる方が無難であると考えます。
仲介業者の立場とすれば、現状畑ではあっても、市街化区域内で用途地域が定めれれている区域内であれば、宅地建物取引業法に則って、重要事項説明と売買契約を行います。
やけやま不動産の農地の仲介
やけやま不動産では、地目上「田」、「畑」の農地であっても、ご要望があれば、売主買主双方の取引の安全性を目指し仲介業務を行なっています。
土地の調査、売買契約書の作成、各士業への繋ぎ・連携、決済・引き渡しの立ち合いなどを行います。
仲介手数料は、宅地建物取引業法に則り、物件の状況に合わせてご相談させていただきます。
農地は宅建業法上の対象ではないことと、比較的安価に取引されることから、販売物件の情報などは一般的は公開されておらず、近隣の方やすでに農業に従事されている方間での取引がほとんどです。
昨今では農業の重要性が再認識され、個人での有機栽培に取り組まれ、興味を持たれている方も増えてきた印象です。
農地の売買には条件や制約が多く、現実的には取引が難しい場合もありますが、ご相談、ご不明点などありましたら、お気軽にご連絡ください。
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