やけやま不動産、代表の甲斐です。
昨年からの新NISA然り、「投資」というキーワードを目にする機会が増えてきました。
投資の是非、投資全般についてはさておき、不動産という視点から、呉市焼山 昭和地区における不動産投資について考えてみたいと思います。
不動産投資とは
不動産投資とは、不動産を安く買って高く売り、その差益を得ることを目指すのではなく、不動産を買って賃貸しし、その収益を得続けるということです。
簡単に言えば、不動産を買って人に貸し、地代や家賃を貰い続けることです。
ご先祖から相続した、いわゆる地主は別にして、一般的な不動産投資家は自ら不動産を購入して人に貸します。
購入した不動産の価格と月々入ってくる地代、家賃によって「利回り」が計算され、利回りによって収益物件としての優劣を判断することができます。
利回りとは
利回りとは投資したお金が生み出す収益の割合のことですが、一般的には「年単位」で算出します。
例えば、1000万円を利回り5%で運用すれば、1年後50万円の収益を生み出す計算になります。
高い利回りを目指せばその分リスクも増え、低い利回りを設定すればリスクが少ない分、収益も減ります。
戸建ての場合は経年で劣化しますので、周辺環境の変化なども考えると、物件にもよりますが、長くとも15年で全額回収を目指すのが無難とも思われます。
1／15年×100=6.6%
つまりここでは利回り6.6%の不動産投資が、呉市焼山 昭和地区で成立するかを考えていきます。
厳密に言えば、修繕費や保険、税金等があり、実質的な手取りとしての利回り計算は低くなりますが、ここでは分かりやすく省略します。
呉市焼山 昭和地区の事情
呉市焼山 昭和地区には、駅がなく、呉市中心部から車で約20分離れ、ベッドタウン的に開発されてきましたので、大半の地域は「第一種低層住居専用地域」に指定されています。
つまり、大都市でみられるようなマンションや駅周辺の物件における不動産投資の手法や考え方はあまり参考にならず、「駅なし中古一戸建て（駐車場つき）の賃貸」という条件となります。
家賃から考える
焼山 昭和地区にあえて戸建ての賃貸に住む方は地域的な事情から限定されますので、家賃の設定としては、6万円から8万円程度となります。
仮に、一般的な一戸建て（2階、4LDK、駐車場2台、築20年）賃貸の家賃を7万円と仮定し、利回り6.6%（15年で回収）とすると、その物件自体の価値がおよそ算出されます。
7万円×12ヶ月／0.066＝1272万円
逆に1300万円の中古物件を購入し、利回り6.6%で賃貸に出すとすると、家賃が算出されます。
1300万円×0.066／12ヶ月＝7万円
つまり、焼山 昭和地区での家賃相場（7万円）を基準とすれば、1300万円程度の中古住宅を購入して賃貸に出せば、およそ15年で回収できるという計算になります。
現実的には
2025年1月時点で、焼山 昭和地区における売却中の中古物件はおよそ80件あり、そのうち1500万円以下の物件は50件あります。
中古物件の場合、価格が安くなるほど、そのまま賃貸に出せる状態ではないことも多く、リフォームや修繕を要します。
リフォーム、修繕費用を加えると、利回りが低下し（回収期間が長くなる）、もしくは家賃を高く設定せざるを得ず、その場合空き家となるリスクもあります。
また、焼山 昭和地区において戸建ての賃貸を探されている方は一定数おられますが、一方で持ち主は売却を選択される方がほとんどで、戸建ての賃貸物件は数が少ないです。
言い換えれば、需要と供給に若干のギャップがあるとは感じています。
以上を総合的に考えると、自ら多少の大工仕事、修繕を行うことができる方は、1000万円以下の物件を買って賃貸に出すという筋はあるのではないかと考えます。
注意事項
賃貸を目的とした不動産の購入には住宅ローンは利用できませんので、購入資金は現金となります。
まとめ
焼山 昭和地区においての不動産投資を考えてみましたが、広島、呉、東広島へのアクセスという地理的な条件から、戸建ての賃貸を探されている方は一定数おられ、一方で幅のある供給が伴っていないとも考えています。
10年、20年先を見据えたとき、投資用物件として焼山 昭和地区に不動産を持つことの是非は現時点では判断が難しい面もあります。
呉市中心部より標高が高いという点、交通のアクセスという点から見れば、焼山 昭和地区の不動産は災害へのリスクヘッジという考え方もあります。
すでに中古住宅をお持ちでローン完済されている方なのであれば、賃貸に出しつつ、不動産として持ち続けるという選択もあり得るとも考えています。
やけやま不動産のお手伝い
やけやま不動産では、広島県呉市焼山 昭和地区を中心に、不動産のご紹介を行うとともに、不動産売却についてのご相談も受け付けています。
呉市焼山 昭和地区に売却をご希望の不動産をお持ちの方は、是非、一度ご相談ください。
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最後まで読んでいただきありがとうございました。