やけやま不動産、代表の甲斐です。
固定資産税や管理が大変なため、売却したい不動産があって、不動産屋さんに売却の依頼をしていても、なかなか売れないお悩みはありませんか？
個人で売ることも可能
引っ越しや相続などで不動産を所有し、固定資産税の支払いや、草刈り、近隣対応などの管理が大変で、売却したい不動産があったとき、まずは宅建業者（不動産屋さん）に売却の依頼をされる方がほとんどだと思われます。
不動産は、業として、反復継続して売買を行わければ、宅建免許をもっていなくても、個人的に売買することは可能です。
個人で売る問題点
しかし、親戚や知人に売却する場合であっても、
- 価格の適正さ
- 契約書など書類作成の不安
- トラブルが発生したときへの対応
などを考えると、売主自身に売買の知識があり、買い手がすでにいたとしても、宅建業者を間に入れる方がよいと思われる場合が多いです。
ご自身で売却できたとしても、あまりに安すぎる取引価格であれば、後々税務上でのトラブルが生じます。
また、契約書に不備があったり、高すぎる取引価格でも、買い主とのトラブルを引き起こす可能性があります。
そのため、不動産取引のほとんどは業者が仲介に入り、売買の取りまとめ、書類作成、決済の立ち合い等を行います。
業者に不動産の売却を依頼したときの問題点
広告が十分におこなわれていない可能性
宅建業者に売却の依頼を行っていれば、売主は、「価格も適正なはず、広告もしてくれるはず、あとは全部おまかせ」と考え、いつか売れるだろうと待つだけの方が多くおられます。
しかし、売却の依頼を受けた宅建業者は、売り手と買い手の両方から仲介手数料を得る、いわゆる「両手仲介」を目的とした「囲い込み」が行われやすく、積極的に広告活動が行われていないことが多くあります。
不動産売却広告の種類
不動産売却に向けての広告としては、
- チラシ（折り込み、宅配、ダイレクトメール）
- 新聞、雑誌掲載
- 物件検索サイト、ポータルサイト（suumo、アットホームなど）
- 自社ホームページ
などがありますが、基本的に広告にかかる費用は宅建業者の負担になりますので、特に価格の低い物件については、宅建業者は広告を積極的に行わないことがあります。
不動産が売れない理由
宅建業者に依頼しているが売れない理由としては、
- 宅建業者が積極的に広告を行っていない
- 囲い込みを行い、他の業者の広告掲載を許可していない
といったことが考えられます。
やけやま不動産としては、多くの人の目に触れ、様々な広告媒体に載って、それでも売れないときにはじめて価格の見直しを行うのが適正な売却手順と考えています。
宅建業者をうまく利用する
宅建業者に不動産の売却依頼を行う場合は、①一般媒介契約、②専任媒介契約、③専属専任媒介契約の3種類の媒介契約があります。
売主にとって、もっとも有利な契約は、費用は業者もちで積極的に広告を行う宅建業者と一般媒介契約を結ぶことです。
一般媒介契約であれば、同時にいくつもの業者と契約をすることができます。
しかし一般媒介契約は、他の業者にとの競争になり、契約が奪われる恐れがあることから、宅建業者としてはあまり好みません。
専任媒介契約、専属専任媒介契約ほど、宅建業者に有利な契約となりますが、囲い込みが行われやすく、広告も広く行われにくくなります。
しかし、専任、専属専任は有効期間３ヶ月となりますので、宅建業者としては、その３ヶ月の間に売ろうと努力をします。
売れない不動産のよくあるパターン
売れない不動産のよくあるパターンとしては、知り合いまたは近隣の、もしくは大手の宅建業者に売却の依頼を行い、専任もしくは専属専任の媒介契約を結び、そのまま売れずに３ヶ月経っても、特に何もせずそのままというパターンです。
業者はできるだけ費用のかからない広告を出し、他業者の広告も不許可としたまま、放置されている売却物件もよく目にします。
宅建業者のその他の物件の広告状況を確認する
近隣に知られたくない場合や多少価格は低くても早く売りたい場合は、専任、専属専任でとりあえず３ヶ月様子を見られてもいいかもしれません。
やけやま不動産のお手伝い
やけやま不動産では、自社サイトとSNSなどを利用して、すべて自社で広告を行いますので、物件の価格に関わらず同レベルの広告を行います。
やけやま不動産ではポータルサイトを利用していませんが、物件情報を充実させ、写真を多く掲載いたします。
住まいのご提案とともに、該当地域のハザードマップの読み方、災害に対する備えなど、アドバイス、ご提案いたしますので、是非お気軽にお問い合わせください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。